二手房增值税是成交价还是评估价

### 二手房增值税计算依据：成交价还是评估价

在二手房交易市场中，税务问题一直是买卖双方关注的焦点，其中二手房增值税的计算依据更是备受瞩目。关于二手房增值税是按照成交价还是评估价来计算的问题，不仅关系到买卖双方的切身利益，也涉及税务法规的具体执行。本文将从多个角度进行深入探讨，以期为购房者提供明确的方向。

成交价与评估价的区别

在二手房交易中，成交价是指买卖双方在交易中达成的房屋价格，这是市场公允价值的体现，包含了房屋本身的价格以及相关的税费、手续费等。这个价格通常是买卖双方经过深入的协商后确定的，并体现在购房合同中。而评估价则是房地产管理部门和金融机构为了确定税费和贷款额度而进行的独立评估结果，它更多地涉及到专业的评估方法和标准。因此，成交价和评估价在确定方式和用途上存在显著的差异。

二手房增值税的计算依据

关于二手房增值税的计算依据，通常遵循的是成交价原则。也就是说，在二手房交易中，增值税是根据房产的实际成交价格来计算的。这是因为实际成交价格是反映市场真实交易情况的价格，更能体现房屋的市场价值。税务部门在征收增值税时，通常会以购房合同中的成交价格为计税依据。然而，也需要注意到，在某些特殊情况下，税务部门可能会根据房屋的评估价值进行核定征税，但这通常需要遵循特定的法规和程序。

评估价在二手房增值税中的作用

尽管评估价在二手房交易中主要用于确定税费和贷款额度，但在增值税的征收过程中，它也可能发挥一定的参考作用。在某些情况下，如果税务部门认为成交价格存在不合理之处，比如价格明显偏低，可能会采用评估价格作为计税依据。此外，在一些地区，税务部门可能会根据房屋的评估价值制定一个基准价格，作为增值税征收的参考标准。但这并不意味着评估价直接决定了增值税的缴纳金额，而是作为一个审核交易合理性的参考因素。

特殊情况下的增值税计算

在二手房交易中，还存在一些特殊情况需要特别注意。例如，对于个人购买的唯一住房，如果满足一定条件，可以免征增值税。这些条件通常包括房屋购买时间、面积以及是否属于家庭唯一住房等。此外，如果卖家出售的房产未满两年，或者虽然满两年但面积超过一定标准且不属于卖家唯一住房，那么就需要缴纳增值税。在这些特殊情况下，增值税的计算可能会受到更多因素的影响，包括房屋的购买价格、增值额以及具体的税收政策等。

买卖双方应如何应对

对于买卖双方来说，了解二手房增值税的计算依据和征收标准至关重要。在交易前，双方应就增值税的承担方式进行充分的协商，并在购房合同中明确约定。同时，购房者还应仔细核实房屋的产权状况和债务负担情况，以避免因产权问题或债务纠纷导致的额外税费负担。此外，选择正规的中介公司和专业的评估机构也是降低交易风险的有效途径。综上所述，二手房增值税的计算依据通常是成交价而非评估价。但在特殊情况下，评估价也可能作为计税的参考因素。因此，在二手房交易中，买卖双方应充分了解相关税收政策和计算标准，以确保交易的合法性和安全性。同时，税务部门也应加强监管和审核力度，确保增值税的征收工作更加规范和透明。

买二手房，交税是按评估价还是成交价？ (一)

贡献者回答按评估价来计算。

借款人要求

二手房贷款根据借款人的人品、职业、教育程度、还款能力、所购住房（包括抵押住房）变现能力等情况确定。具体有一下几点：

（1）男性的实际年龄加贷款年限小于65岁，女性实际年龄加贷款年限小于60岁，具有中国国籍，户口不限，且无犯罪或不良贷款记录，有稳定收入；

（2）年满18周岁的具有完全民事行为能力、城镇居民常住户口或合法有效的身份证明；

（3）有二手房屋买卖合同，交齐首期购房款；

（4）有稳定的职业与合法收入，信用良好，有按期还款付息能力；

（5）提出贷款申请时，购房者有不低于购房价款20%的自有资金；

（6）借款人同意以所购房屋及其权益作为抵押物，或借款人不能足额提供抵押（质押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；

（7）所购二手房的产权明晰，符合上海市支付规定的可进入房地产市场流通的条件；

（8）所购房屋不在拆迁公告范围内；

（9）所购住房价格基本符合贷款人或其指定的房地产估价机构评估价格；

（10）贷款银行要求的其他条件；

贷款期限

一般在二十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人的65岁的年龄。贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息；期限为1年的，则于次年初执行新的利率。

二手房要求

（1）下列房屋类型可办理二手房贷款：商品房、经济适用房、成本价房改房、可市的央产房、写字楼、商铺、公寓。

（2）对房屋竣工时间的要求：1993年以后竣工的房产，该房产没有列入拆迁范围，也无拆迁迹象和债权债务纠纷。

（3）房屋竣工时间与贷款额度：竣工时间在五年以内的商品房最高的可贷评估价的80%；2000年至2003年的商品房最高可贷评估价的70%；1993年至1999年的商品房最高可贷评估价的60%；成本购置价出售住宅在此基础上各降10%；写字楼、商铺和公寓最高可贷评估价的50%。（具体可贷数额各银行不同）

（4）购买二手房的借款申请人发放的购房贷款，借款人必须以所购的二手房作抵押，否则不予放贷。

二手房贷款依旧不同的划分标准，可以划分为不同的品种。根据目前的开发情况，主要有：

1、按房屋类型划分，可分为二手现房抵押贷款和二手期房贷款；

2、按房屋产权性质划分，可分为二手商品房贷款和二手房改房、经济适用住房贷款；

3、按是否需要交首期房款来划分，可分为零首付二手房抵押贷款(即购房人不必支付首期房款，而是以已有的完全产权房产和新购住房为抵押物申请贷款)和付首期的二手房抵押贷款。

此外，二手房贷款还有一些衍生品种：“转按”(即把正在供的住房连同抵押贷款一起转卖出去的品种)、“加按”(即己在银行办理住房贷款业务的借款人，还本付息一段时间后，以原贷款的抵押物为抵押，再向银行申请增加贷款的品种)。

签订合同

1、签订房管局的二手房交易合同。合同样本如下

2、签订合同时要仔细阅读合同条款，注意将双方的其他约定填入合同中的附加条款中。

3、合同是一种诺成性法律文书，在签订之日起合同生效。合同双方应严格执行合同内容。在自主交易时应反复斟酌，慎重签订二手房交易合同。

付款方式

1、在付款上买卖双方都有一定风险，因房管局交易过户时间较长。若交易过户完成前买方向卖方支付房款，若交易过户不成则有可能引起经济纠纷，若交易过户后买方再支付房款又可能使卖方无法接受。则建议双方在银行办理资金托管以防止经济纠纷的发生。

2、办理二手房按揭的则本身含有资金托管服务。

保险公证

1、办理二手房按揭的客户应去贷款行指定的保险公司办理保险。

2 、办理二手房按揭的客户应去贷款行指定的公证处办理公证。

二手房交税以成交价为准还是以评估价为准? (二)

贡献者回答以评估税为准。

根据税法和房地产法的规定，二手房需要评估后交税，当成交价格低于评估价时，营业税、个税、契税等都是按照房管局评估价格缴纳。

拓展资料：

二手房税费主要含以下三类:契税、营业税、个人所得税。此次新国五条税费方面主要调整的是个人所得税的征收标准。

个税以前征收方式是:不满五年的二手房和满五年非卖方家庭唯一住房的房产征收房屋总价1%或者差额20%的税费,哪种税费低按哪种征收。

调整后，不满五年的二手房和满五年非卖方家庭唯一住房的房产征收房屋差额20%的税费,没有全额1%可选了。规定个税和营业税都应该是卖家交,但现在是卖方市场,房价上行,实际这笔税费还是转嫁到了买方!

二手房交易税费是指在二手房交易中，税务部门向买卖双方征收的各类税费，包括:营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。

对居民个人转让普通住宅的，暂免征收土地增值税;印花税为房屋买卖成交价的0.05%;个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，税率为20%;普通住宅的契税为2%，高档商品房契税为4%。

二手房税_百度百科

二手房税按照成交价还是评估价 (三)

贡献者回答法律分析：

一、公寓过户费怎么算呢

首先请留意房产证上房产是个人名物业还是公司名物业。

个人物业，税费如下：

卖方税：个人所得税：(评估价-原价)x20%或评估价x3%。营业税：(评估价-原价)x5.5%或评估价x5.5%。土地增值税：(评估价-原价)x30%至60%或评估价x30%至60%。(注：此点税率为四级累进，按差价越大税率越高，税率分别是30%、40%、50%、60%)

买方税：契税：评估价x3%。

双方税：各一千左右。

公司物业，税费如下：

卖方税：营业税：(评估价-原价)x5.5%。土地增值税：(评估价-原价)x30%至60%。(注：此点税率为四级累进，按差价越大税率越高，税率分别是30%、40%、50%、60%)

买方税：契税：评估价x3%。

双方税：各一千左右。

算法均需提供原价的购房发票，或在房管局调档调出原购房发票复印件。

二、什么过户费

二手房过户费包括税费及一些其他的相关费用

卖房人应缴纳二手房交易税费为：

1、契税：房款的1.5%

2、印花税：房款的0.05%

3、交易费：3元/平方米

4、测绘费：1.36元/平米

5、权属登记及取证费：按各县区具体规定，一般情况在200元以内。

二手房过户费用：

1、二手房过户核档费：50元/宗；

2、二手房过户登记费：普通二手房住宅类为80元/套，买方承担；

3、二手房交易手续服务费；

4、二手房过户土地收益金(代收)；

5、工本费核发一本证书的免交;其它每增加一本证书，按10元/本缴纳。

法律依据：

《城市房地产转让管理规定》第七条房地产转让，应当按照下列程序办理:

(一)房地产转让当事人签订书面转让合同;

(二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;

(三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理;

(四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;

(五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;

(六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。

买二手房契税和增值税按房价交还是评估价？有何依据？ (四)

贡献者回答买二手房要交哪些税二手房交易税费怎么算由于现在的新房有限，所以二手房的流通也变得越来越大，而且二手房的选择更多，随时拎包入住，还能剩下装修费。但是买二手房需要过户，很多人对二手房过户的税费不是很了解，那么买二手房要交哪些税？二手房交易税费怎么算？下面一起来看看吧。

一、买二手房要交哪些税

二手房买卖，原来是满5年免征营业税，现在调整为满2年免征营业税，而且依据交易双方的不同情况，具体需要缴纳的税费有以下几种：

1、契税：一般由买方缴纳，双方另有约定的除外。

2、营业税：一般由卖方缴纳，双方另有约定的除外。

3、个人所得税：一般由卖方缴纳，双方另有约定的除外。

4、二手房买卖的双方各交纳房屋成交价格的万分之五的印花税等等。

对于营业税来说，凡是房产证填发时间不足2年的，需要交纳成交价格5.5%的营业税，满5年后，属于普通住宅的免交，属于非普通住宅的按照（实际成交价格－原购买价格）5.5%的标准交纳。

如果房产已经满5年的，家庭住房可以免交，否则依旧需要交纳个人所得税。

（二手房交易税费计算方式有什么意思

二手房的税费会因产权类型不同以及房产证填发时间等因素而有所不同。

二手房交易税费计算方式有以下方式：

契税：成交价格的1.5%，如果是非普通住宅的房产，其契税需要按照成交价格的3%交纳;其中非普通住宅指的是建筑面积在140平米、容积率高于1.0、实际成交价格高于同级别土地上住宅交易平均价格1.2倍的，反之为普通住宅，此外，已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房享受普通住宅待遇。

如果房产已经满5年的，属于家庭唯一住房的可以免交，否则依旧需要交纳个人所得税。

如果业主在该房产当年内计划再行购置房产的，可以向税务部门提出书面申请，并先以纳税保证金的形式将个人所得税交纳，在1年内重新购置房产后将相应部分的个人所得税退还。

适用于不能房产原价值证明或者合理费用凭证的：房产实际成交价格的1%缴纳二手房交易税费。

二手房交易税费有哪些规定买房业主必看近年来二手房交易市场比较火热，二手房相对于新房来说基础设施比较齐全，交通方便。国家对于二手房的监管也比较重视，在二手房交易中制定了一些税款，来打击炒饭团，稳定二手房市场。很多朋友就会问了，二手房需要交哪些税费呢？小编这就给大家说一说二手房交易税费有哪些规定。让你熟悉流程办起手续更方便。

一、契税(买方支付)

自2010年10月1日起执行的契税优惠政策的通知规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭住房的，减按1%征收契税。一次购房90平米以下按1%征收，90-140平米1。5%，140平米3%；二次购房都是3%，不分面积。

二、营业税(买方支付)

此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成，征收为5。6%。个人购买超过2年(含2年)的普通住宅对外销售的，免征营业税。

三、个税(买方支付)

核定征收：应纳个人所得税=计税价格×1%(或1。5%、3%)，我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：普通住房1%，非普通住房或非住宅类房产为1。5%，拍卖房产为3%。对于个人转让自用2年、并且是家庭住宅，免征个人所得税。

四、印花税(买卖双方各0。05%)

印花税是针对合同或者具有合同性质的凭证，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证所收的一类税费。

对于购房者而言，印花税的是0。05%，即购房者应纳税额为计税价格×0。05%的数值，印花税采取由纳税人自行缴纳完税的。对个人销售或购买住房暂免征印花税。二级转移登记只收取买方0。05%的印花税。

五、土地

对个人销售住房暂免征收土地

核定征收：应纳土地额=计税价格×核定征收率。我市土地核定征收标准：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。

六、登记费

其收费标准分为住房与非住房。个人住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元。房屋登记收费标准中包含《房屋所有权证》工本费和《土地使用权证》工本费。

七、房地产交易手续费

新建商品房的房产交易手续费按照3元/平方米收取，由转让方承担。经济适用房的房地产交易手续费减半收取，由买方承担。其他情况的房地产交易手续费按照6元/平方米收取，由交易双方各承担50%。

八、佣金

成交价3%，交易双方各付一半。

九、评估费

评估价格100万以下部分收取评估结果的0。5%，部分0。25%。

十、抵押登记费

个人住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元

十一、委托公证费

如果购房需要办理公证，那么则要交纳一定比例的公证费，公证费的标准一般为300元/二本公证书，另外每加一本收20元。如果需要赎楼，还会产生如下费用：

十二、买卖合同公证费

由公证机关向涉外方收取，征收标准：

过户价×0。003%(过户价50万)

过户价×0。0025+250(50万过户价≤500万)

过户价×0。002+2750(500万过户价≤1000万)

就是关于二手房交易税费有哪些规定，买房业主必看的相关内容，希望能对大家有帮助！

想要成长，必定会经过生活的残酷洗礼，我们能做的只是杯打倒后重新站起来前进。上面关于二手房增值税的信息了解不少了，黑律帮网希望你有所收获。