划拨土地的经营权转让

划拨土地的经营权转让

介绍：

划拨土地，作为国有土地资源配置的一种方式，在我国土地管理制度中占据重要地位。随着市场经济的发展和土地要素市场的活跃，划拨土地的经营权转让问题日益受到关注。划拨土地经营权转让不仅关乎土地资源的合理配置与高效利用，还直接影响到土地所有者和使用者的权益。本文旨在探讨划拨土地经营权转让的相关法律政策、操作流程、市场影响及潜在风险，以期为相关主体提供决策参考。

一、划拨土地经营权转让的法律基础

划拨土地，通常指政府依法无偿或以极低价格提供给特定用途（如公共设施、国家机关用地等）的土地。虽然划拨土地初始无偿取得，但并不意味着其经营权不可流转。依据《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例，符合条件的划拨土地使用权可以依法转让、出租、抵押，但需经过严格的审批程序，确保土地的合法合规利用。

二、划拨土地经营权转让的操作流程

1. 申请与审批：土地使用权人需向县级人民政府自然资源主管部门提交转让申请，包括土地使用权证明、转让协议、受让方资格证明等材料。主管部门将根据土地规划、产业政策、市场供需等因素进行综合评估，决定是否批准。

2. 地价评估与补缴：经批准转让的划拨土地，需由有资质的评估机构进行地价评估。根据评估结果，受让方可能需要补缴土地使用权出让金或相关税费，以实现土地从划拨到出让的转变。

3. 签订转让合同：双方依据批准的转让条件和地价评估结果，签订正式的土地使用权转让合同，明确权利义务。

4. 办理权属变更：转让完成后，受让方需持转让合同及相关批准文件，到自然资源主管部门办理土地使用权变更登记，获取新的土地使用权证。

三、划拨土地经营权转让的市场影响

划拨土地经营权转让促进了土地资源的市场化配置，提高了土地利用效率。一方面，通过转让，闲置或低效利用的土地得以重新规划利用，促进了城市更新和产业转型升级；另一方面，转让过程中的地价补缴增加了政府财政收入，为公共服务和基础设施建设提供了资金支持。然而，转让也可能带来土地市场波动、地价上涨等问题，需加强监管，确保土地市场的健康稳定发展。

四、注意事项

1. 合规性审查：在转让前，务必确保土地用途符合规划要求，避免因违规操作导致的转让失败或法律纠纷。

2. 透明化操作：转让过程应公开透明，确保信息对称，防止暗箱操作，维护市场秩序。

3. 风险评估与防控：转让双方应对潜在的市场风险、法律风险进行全面评估，并采取相应的风险防控措施。

4. 专业咨询：鉴于划拨土地经营权转让涉及复杂的法律和政策规定，建议在转让过程中寻求专业法律或咨询服务，确保操作的合法性和有效性。

综上所述，划拨土地经营权转让是一项复杂而敏感的土地管理活动，需要在遵循法律法规的基础上，兼顾效率与公平，实现土地资源的优化配置与可持续发展。

划拨转出让的政策2022 (一)

贡献者回答农村土地政策2022的新规定如下：

1、建立城乡统一的建设用地市场；

2、在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价；

3、缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制；

4、扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨；

5、建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。农村土地经营权有序流转的规定如下：

1、鼓励创新土地流转形式。鼓励承包农户依法采取转包、出租、互换、转让及入股等方式流转承包地。鼓励有条件的地方制定扶持政策，引导农户长期流转承包地并促进其转移就业。鼓励农民在自愿前提下采取互换并地方式解决承包地细碎化问题。在同等条件下，本集体经济组织成员享有土地流转优先权。以转让方式流转承包地的，原则上应在本集体经济组织成员之间进行，且需经发包方同意。以其他形式流转的，应当依法报发包方备案。抓紧研究探索集体所有权、农户承包权、土地经营权在土地流转中的相互权利关系和具体实现形式。按照全国统一安排，稳步推进土地经营权抵押、担保试点，研究制定统一规范的实施办法，探索建立抵押资产处置机制；

2、严格规范土地流转行为。土地承包经营权属于农民家庭，土地是否流转、价格如何确定、形式如何选择，应由承包农户自主决定，流转收益应归承包农户所有。流转期限应由流转双方在法律规定的范围内协商确定。没有农户的书面委托，农村基层组织无权以任何方式决定流转农户的承包地，更不能以少数服从多数的名义，将整村整组农户承包地集中对外招商经营。防止少数基层干部私相授受，谋取私利。严禁通过定任务、下指标或将流转面积、流转比例纳入绩效考核等方式推动土地流转；

3、加强土地流转管理和服务。有关部门要研究制定流转市场运行规范，加快发展多种形式的土地经营权流转市场。依托农村经营管理机构健全土地流转服务平台，完善县乡村三级服务和管理网络，建立土地流转监测制度，为流转双方提供信息发布、政策咨询等服务。土地流转服务主体可以开展信息沟通、委托流转等服务，但禁止层层转包从中牟利。土地流转给非本村集体成员或村集体受农户委托统一组织流转并利用集体资金改良土壤、提高地力的，可向本集体经济组织以外的流入方收取基础设施使用费和土地流转管理服务费，用于农田基本建设或其他公益性支出。引导承包农户与流入方签订书面流转合同，并使用统一的省级合同示范文本。依法保护流入方的土地经营权益，流转合同到期后流入方可在同等条件下优先续约。加强农村土地承包经营纠纷调解仲裁体系建设，健全纠纷调处机制，妥善化解土地承包经营流转纠纷。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第三十五条永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田，涉及农用地转用或者土地征收的，必须经国务院批准。禁止通过擅自调整县级土地利用总体规划、乡（镇）土地利用总体规划等方式规避永久基本农田农用地转用或者土地征收的审批。

法律依据：

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条土地使用权划拨，是指县级人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。第二十四条下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级人民政府依法批准划拨：

（一）国家机关用地和军事用地；

（二）城市基础设施用地和公益事业用地；

（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

土地性质划拨和出让有什么区别 (二)

贡献者回答土地性质划拨和出让的主要区别

1. 定义不同

划拨土地：是指政府通过行政手段将土地使用权无偿交给土地使用者的方式，通常带有公益性质，如教育、医疗等公共服务设施用地。

出让土地：是指政府通过招标、拍卖等方式，将土地有偿转让给土地使用者的行为，常见于商业、住宅等开发用地。

2. 获取方式和使用权限不同

划拨土地通常是无偿取得，不需要支付土地出让金，但使用者在处置土地时需要经过政府批准。出让土地则需要支付土地出让费用，使用者获得土地使用权后，可以根据法律规定进行开发、转让、出租等操作。

3. 管理和交易方式存在差异

划拨土地由于其无偿性和公益性，受到政府的严格监管。而出让土地则遵循市场规则，使用者拥有较大的自主经营权。在交易方面，划拨土地在转让、出租等市场行为上有限制，通常需经政府审批；而出让土地则可以自由进入市场流通。

4. 土地使用期限不同

划拨土地通常没有固定的使用期限，只要符合相关规定即可持续使用；而出让土地则有明确的土地使用年限，如住宅用地通常为70年，商业用地则根据具体情况而定。

综上所述，土地性质划拨和出让在定义、获取方式、管理和交易方式以及土地使用期限等方面存在明显的差异。这些差异决定了不同性质的土地在用途、管理和交易上的不同特点。

划拨土地过户收费标准 (三)

贡献者回答法律主观：

划拨土地过户收费如下：0.05%的印花税；3%或5%的契税；5%的营业税；7%的城建税和3%的教育费附加；土地出让金；地权属调查、地籍测绘费；土地注册登记、发证工本费。

法律客观：

《契税暂行条例》第二条 本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为： （一）国有土地使用权出让； （二）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换； （三）房屋买卖； （四）房屋赠与； （五）房屋交换。前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。 《契税暂行条例》第三条 契税税率为3—5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

集体土地流转划拨的程序是什么? (四)

贡献者回答集体土地流转划拨的程序有：双方协商、提交材料、审查材料、签订合同、备案处理、办理流转等，集体土地流转的具体程序和要求是需要严格基于集体土地流转的相关事项来进行合法的认定的。

一、集体土地流转划拨的程序是什么

1、协商

承包方与受让方应就流转方式、期限和具体条件等进行自愿平等协商，达成流转意向。发包方受承包方书面委托，可代表承包方统一与受让方进行协商。

2、审查

流转双方协商达成初步意向后，报所在地农村土地承包管理机构对受让方情况进行审查(同村同组承包户相互间转包、租赁、互换土地或实行土地股份合作的不审查)。对受让方审查的内容应包括：资质审查：法人资格、注册地址、信誉度、资金实力、技术水平、经营管理能力和履约能力等;项目审查：实施项目是否符合国家的法律法规、产业*、总体规划要求，项目的预期效益及经营风险等。有条件的地方可探索建立农村土地承包经营权流转保证金和土地复耕保证金制度。

3、订立合同

经审查后，在乡镇土地承包流转服务中心监督下，双方签订土地承包经营权流转合同。发包方或中介组织受承包方书面委托，可代表承包方与受让方订立合同。

除代耕外，土地承包经营权流转双方都应签订由市农业行政主管部门统一印制的规范化书面合同。

4、备案

流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡镇土地承包流转服务中心各备案一份。流转双方有意进行流转合同鉴证的，可以向乡镇农村土地承包流转服务中心或公证机关申请合同鉴证。不得强制要求流转双方进行流转合同鉴证。

5、归档

乡镇土地承包经营权流转服务中心和村土地承包经营权流转服务站应及时将农村土地承包经营权流转信息、签订的流转合同及其他规范性流转书面材料等及时整理归档。

二、农村集体土地流转形式

1.反租倒包。由乡(镇)或村集体将农民承包的土地“返租”回来，再承包给个人和单位(往往是有经营能力的种养能人或经济实体),由接包方向集体缴纳承包费，同时给转包土地使用权的农民以经济补偿。这种形式在尊重农民土地承包权的前提下，改变一家一户分散种植的格局，实现了区域农业生产规模化经营;在发挥统一种植、统一管理、统一收获的优越性的同时，也发挥了家庭分散劳动的优越性。

2.土地股份合作。即农民把土地的承包权和使用权交给集体，从而换取一定数量的股份。集体建立土地股份合作社(或股份公司),实行股份合作制经营，并通过章程或协议将投资形式、投资份额及收益分配等经济处理办法事前做出规定，农民以土地使用权入股参与经营，并获得相应收益。股份公司的成立主要有两种形式。一是行政村或自然村的所有土地和其他资产经评估被作为投资入股，然后根据评估的结果给农户配股。二是以土地作为唯一的资产入股，并根据一定方式(如社区成员资格、承包土地的数量和年限、年龄等)给每一个成员配股。

3.土地转包。原承包方将其土地使用权以一定的条件再发包给第三方，而原承包合同中所规定的权利与义务不变。在这种方式下，新的承包人不与土地所有者直接发生经济关系，双方根据当时的经济、技术和社会条件签订转包协议，以确定双方的权利和义务。转包市场期限机动灵活。这种情况多数是转包者已有非农就业门路，不以土地为生，从而转让土地使用权，保留承包权，一旦失去非农就业机会仍有土地作为生活保障。

4.土地转让。指原承包方与第三方签订合同，将自己与发包方业已形成的权利与义务关系由第三方向发包方履行。这种现象主要集中在经济较为发达的农村、近城郊区和厂矿工业区附近。这些地方的农民有相对稳定的非农收入，从而不必再依赖土地来维持生计。土地使用权转让后，农民不必再为几亩田的经营牵肠挂肚，可以安心从事二、三产业。

5.土地互换。土地互换有两种形式：一是由集体出面组织的互换。某些乡(镇)村基于连片种植的需要，统筹规划产业带，宜粮则粮、宜林则林、宜果则果，农户通过换地，从事自己愿意的种植方式。二是农户之间的互换。土地使用权的当事人为便于耕作，双方互换土地使用权，各得其所，这是以双方各自的土地使用权为标的物的市场交易行为，主要是因土地分散、地块零散引起的。

6.委托经营。指农户因外出等原因而又不愿放弃土地，从而委托他人代行经营，收益分配由双方协商解决。一些地方，种粮农户们只要缴纳一定的费用，并进行简单的田间管理，便可坐享收成。

7.“四荒”地拍卖。指竞争买卖“四荒地，即众多欲订约人通过公开竞争，与农村集体经济组织订立合同，购买“四荒土地使用权，用于农业种植养殖。

需要明确的是，对于集体土地的流转是需要严格基于上述法律中规定的程序和要求来进行办理的，特别是不同的涉案事实所认定的土地流转情况并不相同，如果对相关情况的处理不清楚的，可以咨询律师来进行合法的界定。

人们很难接受与已学知识和经验相左的信息或观念，因为一个人所学的知识和观念都是经过反复筛选的。黑律帮网关于划拨土地使用权转让介绍就到这里，希望能帮你解决当下的烦恼。