商住倒挂、房屋租售价格比、房价收入比这几个概念是什么含义？ (一)

商住倒挂、房屋租售价格比、房价收入比这几个概念是什么含义？

最佳答案商住倒挂简单地说就是，同一个地产区域，住宅价格比商业楼盘的价格还要来的高。，“房屋租售比”是指房屋每平方米月租金与每平方米售价之间的比值。房屋租售比的大小，是国际上通行的判断楼市是否存有泡沫的重要指标之一。目前，国际认可的比较理想的房屋租售比约在1∶200到1∶100之间。根据70个城市抽样调查结果测算，今年上半年，全国房屋租售比已经低于1∶400，即使是租赁市场需求旺盛的北京市，房屋租售比也已达到1∶325，远低于理想水平的下限。“房价收入比”是指一个地区住房平均价格与家庭年平均收入的比值，国际上一般用它来衡量房价的合理性与消费者的实际购买能力。比值越大，说明居民家庭对住房的支付能力越低。结合国际惯例，目前比较通行的说法认为，我国房价收入比在3-6倍之间比较合理，美国目前房价收入比约为3倍左右。国家发改委的数据显示，2007年全国房价收入比约为7.4，其中北京13.6，上海9.8。房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。

家庭年收入则是指全部家庭成员的年度税前收入，通常包括夫妇二人。家庭年收入同样取中值。在发达国家，统计家庭年收入只要看纳税记录就很清楚，但在中国情况要复杂得多。

按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3---6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。

我国各个城市的房价收入比是不平衡的，中小城市的房价收入比多在六倍，属于房价过高的范畴，据调查，全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了20甚至更高。

房价收入比是一个有严格内涵的概念，具体应用时要注意其到底是什么情况下的房价收入比。在西方，房价收入比有新建住宅的（新房交易)、也有旧有住宅的(二手房交易），所选取的房价是中位数价格，家庭收入是中位数收入。由于中国的住宅是按照平方米价格交易而不是按照套来交易，又由于纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京市这样相对发达的城市，其房价收入比的计算结果也存在很大差异，更为横向比较带来了困难。

投资商铺优势 为什么要投资商铺 (二)

最佳答案优势：

1、拥有独立产权商铺，个人做房东，经营自主支配。

2、省下大笔租金可再做投资，扩大经营范围和品种，大大提高资金利润率。

3、市场做旺，如果自己不经营，转租给别人，还可以赚到巨额转让费。

4、市场做旺了，既享受租金的高额收益，又享受商铺自身的升值。

投资商铺原因：

1、由于长期保持较低的银行存款利率，物价在不断地上涨，通货膨胀是不可避免的（钱变得越来越不值钱），货币贬值找不到其他对冲的方式，那么只有通过购买商铺等固定资产的方式来实现货币的保值、增值。

2、投资商铺可坐享其资产升值带来的收益，日常生活、工作不受影响。

3、成熟商铺的商圈有很强的聚合效应，成熟的商圈会吸引很强的人气，虽然商铺的租金相对而言比较高，但还是会吸引各方的经营者去经营，使这个商圈越做越旺。

投资商铺注意事项：

1、投资商铺既要看价格，更要看地段。比如外围周边有些区域价低，但人气不旺，可能要守好几年才会旺。成熟地段内的二手商铺有一定辐射影响，存在固定的客户群体，所以投资风险较小，回报较为稳定。

2、还要看区域商铺的供应量，量大的区域要谨慎。商业区是店多隆市，但目前大型住宅区的底商配套如果量太大就不太好，因为社区商业的容量有限。

3、商铺的户型也非常重要，尽量选开间大，进深短的。有些商铺层高在3.5-4.2米，很难做夹层。如果单价因为层高高一些而价格上涨，要慎重。

4、如是选择沿街商铺，多考虑商业氛围较成熟的街区，如是选择小区周边商铺，重点要关注附近大规模社区的外围商铺。

倒挂，上海楼市最大的骗局 (三)

最佳答案倒挂现象在近年来的上海楼市中，成为了炙手可热的话题，各大楼盘纷纷以倒挂作为宣传点，仿佛房地产市场遍地黄金，随便购买一个楼盘就能净赚百万。然而，这种现象背后隐藏的却是上海楼市最大的骗局。

首先，需要考虑倒挂的成本和风险。新房通常都是期房，从认筹到拿房的时间平均在2-3年，期间存在资金成本和等待成本。假设两年后拿到房，平均资金成本约为5%，契税为2%，那么两年内的实际成本已经高达12%。此外，需要计算期房等待期的租金成本，按每月1万元计算，两年内租金成本高达20万+。即使计算二手房作为出租收益，租售比至少也应考虑1.5%的总成本损失。此外，还有前手交易成本，包括二手房交易的税费和中介费用等。整体成本可能超过15%，更不用说换房和买房过程中的艰辛，甚至可能引发家庭矛盾。

其次，需要考虑倒挂的风险。随着民营房企的大面积暴雷，期房风险进一步提高。以宝山上大经纬城市绿洲6期为例，通过中介和渠道进行了推广，甚至媒体给出了倒挂率。然而，项目在2021年3月认购结束后，已经停工半年。业主与经纬进行了“表演式复工”，提供了假复工照片，但并没有实质的复工迹象。业主们被迫维权，如果没有倒挂的炒作，或许有人就能避免踩坑。

第三，新房供应加速，倒挂现象终将逆转。由于特殊事件和火爆行情，上海楼市正在进行加速供应。数据显示，2022年第3季度上海供应面积为316.8万平方米，为2019年至今最高。一手房占比也在悄悄上升，预计2022年全年商品住宅供应量或将刷新2021年峰值。此外，土地供应加速，未来上海新房会迎来高峰期，新房甚至可能会反超二手房成为主角。一旦新房成为主角，倒挂现象将逐步消失。

最后，明确倒挂的真正价值。倒挂区域和核心区域值得购买，这些区域的供应有限，房价以现有二手房为基础。对于那些离谱的倒挂现象，应视为真正的红盘，即使二手房回调，影响也不大。正确理解倒挂，不应将其视为赚钱的工具，而是作为自己的安全垫。当楼市转冷时，有足够的安全垫来承担风险。对于没有倒挂或倒挂极少的新房，应避免考虑，考虑到交易成本、资金成本以及新房的交付风险，如果新房价格还不如周边二手房均价（考虑房龄、品质等因素后的价格），则应慎重决策。

什么是租售倒挂 (四)

最佳答案租售倒挂是指租金价格高于房屋售价的现象。 在房地产市场，租售比是衡量房地产价格合理性的重要指标之一。正常情况下，房价应高于租金价格，即售价与租金之间存在一定的比例关系。然而，在某些特定情况下，租金价格可能会高于房屋售价，这种现象被称为租售倒挂。简单地说，租售倒挂意味着从财务投资角度看，购房的租金回报率高于购买房产的潜在收益。这一现象可能是由于市场供需失衡、政策调控、经济环境等多种因素共同作用的结果。

首先，租售倒挂反映了当前房地产市场的一种特殊状况。在某些区域或特定类型的房产中，由于供过于求或需求不足等原因，导致租金价格相对于房价出现不合理的上涨或下跌。特别是在一些新兴城市或区域，由于基础设施建设、人口增长等因素的推动，租赁需求可能迅速增长，而房价因多种因素未能相应上涨，进而出现租售倒挂的现象。 其次，政策调控也会对租售比产生影响。一些政策如房地产税、租赁政策等可能会影响到房价和租金价格的变动。在某些情况下，政策可能会使得房价下降或租金上升，进而影响到租售比的变化，导致租售倒挂的出现。

最后，经济环境的变化也会对房地产市场产生影响，进而影响到租售比的变化。例如经济下行时期，由于购买力下降和投资谨慎等因素的影响，购房者可能会更加关注投资回报率，从而选择租赁而非购买房产，进一步加剧了租赁市场的需求，使得租金价格得以维持或上涨。当这种情况出现时，如果房价没有相应上涨或者上涨幅度较小，便有可能出现租售倒挂的现象。 总的来说，租售倒挂是一种反映房地产市场特殊状况的指标。它反映了当前市场供需关系、政策调控以及经济环境等多重因素的综合作用结果。在房地产市场分析中，租售倒挂可以作为判断市场走势和评估投资潜力的重要指标之一。

商铺产权年限到期了怎么办?哪种商铺值得投资? (五)

最佳答案首先商铺产权年限：分为40年，50年，70年，40年就很正常了，一般商业都是40年产权。

那50年呢，这类商业多数属于综合用地，有工业用地，教育、科技、文化、卫生、体育等用地等等都是50年产权，包括大家经常接触到的商住两用公寓，多半也属于50年产权，还有一部分是当时开发商拿地较早，个别*原因，所以也会有50年产权的商铺。

那70年产权的商业相对就比较稀缺了，大家也都知道中国的的住宅产权年限为70年，当一个商铺位于住宅底下时，我们通常称为社区底商，由于楼上跟楼下的商铺是不可分割的一个整体（当然，各个单位的产权是分开的），所以此底商的产权年限和上面住宅一样是70年。至于此底商产权证上所标示的用途，当然是商业而不是住宅。 在申请营业执照方面不会有任何障碍，这种70年商业也是历史原因，相当比较老的社区了，像现在比较新的社区哪怕楼上是住宅，那楼下商铺还是40年产权，分的比较清楚。

那如果产权年限到期了怎么办呢，肯定地告诉大家到期是可以续期的，如果你的商铺产权是40年那再续也是一次性续期40年，只是要补缴一定的费用，这个费用具体多少，没有统一，根据地方*的*，就是关于商铺产权年限的问题。

那第二个呢，商铺分为哪几种类型：

关于商业类型有很多，比如社区底商，商业步行街，地铁口商业，写字楼底商，商业综合体，古镇旅游类商业，包括具有特定属性的，比如建材市场，批发市场商业等等。其实细分下来还有很多，今天先跟大家聊聊社区商业跟商业步行街这两种。

社区商业，比较传统的商铺类型，也是大家最为常见的一种，以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，这种商铺优势较为明显，社区环绕，固定消费人群居多，比较适合做一些便民的生意，一般生意都比较稳定，通过这次疫情，社区商业的优势更为突出，稍成熟有一定入住规模的社区一般不存在租不掉，只是租金高与底的问题，比如说疫情以前租金会高一些，疫情期呢租金可能会低一点，易出租，所以这种商铺抗风险能力往往是最强的。

但这种商铺也是有缺点的，第一个呢就是不能做重餐饮，业态有*，不通煤气，因为楼上是住宅，有明火是非常不安全的，而且重油烟，影响小区住户环境，上海这边相关部门管的还是很严格的，不过我看其它很多城市，楼上哪怕是住宅，楼下一样做重餐饮业态，那第二个呢就是租金到达一个顶点就很难再涨上去了，就拿上海这边在卖的一些存量社区底商，回报率也就4-6个点左右，在这个基础上指望再有很高的租金上涨空间很难，起码目前看是这样，但上海商铺未来本身的价值上升空间还是很大的，大家可以看看现在上海的房价，跟商铺对比完全是倒挂的，有的甚至还不及住宅价格的一半，价格上虽然是倒挂金钩，但租金回报率远比住宅要高，上海住宅租金也就2个点上下，但商铺一般都4个点起步了，所以说上海的商铺是严重被低估的。

再就是商业步行街商铺，比较有代表性的有香港的铜锣湾，上海的南京路，北京的王府井，重庆的解放碑，武汉的江汉路等等，那这种商业街的门面属于稀缺资源，并不是有钱就能买的到的，特别是沿街，价格租金自然不菲。

我认识的有个房东在南京东路有两套纯沿街铺，一套300平米，年租金850W，一套82平米，年租金450W，82平米那套我之前还出过一期视频，挂牌出来半个月时间就租掉了，基本没什么空置期，其实租在这边的一些商家呢主要以品牌宣传为主，都是很有实力的一些品牌，跟电视广告对比一年的租金，性价比还是很高的，租这种商铺是算不了租售比的，因为租金都很高。

这种类型的商业街铺属于不可复制的稀缺资源，不过只针对一线老牌商业街，毕竟南京路整个全球也就这一条，主要面向的消费人群以旅游人群为主，流动性很大，其实很多本地人可能一年也去不了几次，像南京东路如果不是拍铺子，我基本是不去的。

现在也有很多新开发的商业街，我觉得首先还是要看你所在城市的地段与规模，地段我就不细说了，肯定是越核心越成熟越好，我指的规模：一是看人口，二是看支柱经济，三是看未来发展，综合性比较强，比如县级的小城市我觉得投资意义就不大了，针对性的做点小生意倒是没问题，你指望后期有很高的收益基本不可能，最起码二线城市，因为商业最重要的一个点就是人，而且最好是具有消费力的人，因为在这种商业街做生意还是比较挑客户的，不像前面说的社区型商业，两者完全不一样。

未来人口必定是两极分化，大城市的人只会越来越多，小城市反之！

人天天都会学到一点东西，往往所学到的是发现昨日学到的是错的。从上文的内容，我们可以清楚地了解到租售比。如需更深入了解，可以看看黑律帮网的其他内容。